Les pièges à éviter pour un achat immobilier
Si vous avez envie d’acheter un bien immobilier à Dubaï, vous devez vous informer au préalable et vous assurer de bien connaître le marché immobilier. Soyez vigilant et informez-vous !
Dubaï – un marché immobilier en plein essor
Dubaï représente une vraie opportunité d’investissement grâce à son marché immobilier en pleine expansion. Néanmoins si vous choisissez le mauvais promoteur immobilier, comme dans tout pays, ou si vous ne prenez pas en considération tous les frais lorsque vous faites vos calculs, alors vous pourriez avoir de mauvaises surprises et regretter d’avoir investi dans cette ville. Lorsque vous vous décidez à faire un tel investissement, vous devez être vigilant et bien vous informer afin de ne pas avoir justement ce genre de déconvenues.
Pour vous faciliter le travail, vous trouverez ici quelques conseils utiles pour éviter les pièges lors d’un investissement immobilier à Dubaï.
Avant tout, sachez que Dubaï est un marché où il faut investir à long terme. Si vous visez un gain à court terme, ou si vous songez à une revente rapide du bien immobilier acheté sur plan, alors ce n’est pas le bon marché à investir pour vous. En effet, il faut attendre entre cinq à dix ans pour rentabiliser son investissement immobilier à Dubaï. Si vous avez besoin de fonds pour financer les frais de scolarité de vos enfants ou votre propre retraite, alors sachez qu’un investissement de ce type n’est pas pour vous.
N’achetez jamais selon votre intuition et prenez le temps de vérifier le bien immobilier que vous visez. Faites vos recherches sur Internet, mais aussi sur le terrain et n’hésitez pas à rencontrer les développeurs immobiliers. Si vous voulez acheter un bien dans une résidence qui est déjà construite, allez sur place et parlez avec les résidents. Vous pourrez ainsi découvrir s’ils apprécient la résidence, si elle est bien entretenue, si ses installations sont conformes à celles dont vous avez envie, mais aussi s’il y a eu des incidents notables ou des problèmes de voisinage.
Étudiez toutes les opportunités et si un développeur ou un projet immobilier attire votre attention, n’hésitez pas à demander aux courtiers s’il y a d’autres développements offrant des avantages comparables en termes de qualité de vie et de gamme de prix.
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Vérifiez la réputation de l’agence et calculez tous les frais
Avant de vous lancer, vérifiez bien les courtiers et les développeurs immobiliers par vous-même. Bien évidemment, il faut aussi faire confiance aux recommandations, mais ne croyez pas tout ce qu’on vous dit. Vérifiez par vous-même les informations. Commencez par vous assurer que le développeur que vous visez est bien inscrit auprès de l’Organisme de Réglementation de l’immobilier (RERA). Depuis la crise du crédit, Dubaï a renforcé la réglementation du marché immobilier, mais comme partout, il y a toujours des petits malins qui essaient de contourner les règlements
Une erreur assez courante commise par les étrangers qui veulent investir dans l’immobilier est de ne pas prendre en considération dans leurs calculs tous les frais induits par une telle opération avant de décider d’acheter. Il faut aussi établir votre objectif clairement : achetez-vous comme investisseur ou pour vivre sur place ? Dans ce second cas, mais même dans le premier, vous devrez connaître en plus des frais occasionnés par l’achat, les frais d’entretien du bien immobilier.
Les frais d’achat d’un bien immobilier à Dubaï peuvent représenter entre 4 % et 7 % du prix affiché. Vous comprendrez donc que vous ne pouvez pas vous permettre de les considérer comme insignifiants !
N’oubliez pas de vous intéresser au montant des charges de la copropriété si le bien immobilier se trouve dans une résidence, mais aussi à combien s’élèvent en général pour un bien similaire les factures de services publics. Pour les maisons de ville, ces charges de service sont, en général, minimes, mais sont bien plus élevées pour les appartements. Si vous achetez un bien sur plan, prenez soin de vérifier que les estimations fournies sont similaires à celles pratiquées dans des programmes existants. Un détail à ne pas négliger est que la facture d’électricité à Dubaï est assez élevée car la climatisation est souvent nécessaire et énergivore.
Attention à votre argent !
Avant d’investir à Dubaï il faut être sûr/e d’avoir les fonds nécessaires et de ne jamais en manquer par la suite. En effet, le système juridique des EAU et donc à Dubaï considère les dettes impayées comme un crime, et non comme une affaire civile comme c’est le cas dans nos pays occidentaux. Soyez donc extrêmement prudent/e si vous prenez un engagement sur une somme importante, et encore plus s’il s’agit d’une hypothèque. Une particularité du marché local est que si vous vous retirez d’un achat immobilier sur plan, le promoteur aura parfaitement le droit de garder un pourcentage important du prix d’achat du bien à titre de compensation financière. Ainsi, si vous avez déjà payé un acompte pour cet investissement et même des paiements d’étape, alors si vous changez d’avis, vous pourriez perdre une grosse somme d’argent sans aucun espoir de récupérer quoi que ce soit.
Les développeurs immobiliers de Dubaï sont obligés d’avoir un compte séquestre distinct pour chaque projet. Les paiements effectués doivent concerner la réalisation des étapes du projet immobilier respectif. Comme c’est une obligation légale, il vous sera facile de vérifier auprès du RERA si votre développeur agit dans les règles.
Si vous avez appris quels sont vos frais de service, n’oubliez pas de demander quel pourcentage de ces charges est dédié au fonds d’entretien à long terme. Cette information est utile notamment pour les programmes plus anciens qui ont besoin de travaux importants d’entretien ou de changement des ascenseurs, des systèmes de climatisation ou de ravalement. Si ce fonds de roulement n’est pas assez abondé, lors de tels travaux les propriétaires devront supporter d’importants frais. De cette manière, des frais de service ou des charges faibles ne sont pas toujours un critère pertinent de choix car une telle option peut s’avérer une fausse économie dans l’avenir avec un fonds d’entretien insuffisant.
Faites le calcul du retour sur investissement et de vos impôts
Tout investisseur immobilier va calculer le retour sur investissement avant de se lancer dans l’acquisition d’un bien. Investir à Dubaï n’échappe pas à la règle et vous devrez faire vos calculs. Vérifiez donc que tous les frais sont considérés lors de ces estimations chiffrées. Si vous achetez pour louer votre bien et s’il y a une garantie de loyer, assurez-vous de savoir exactement quel sera le loyer que le locataire payera. Pourquoi ? Parce qu’il arrive que les développeurs subventionnent le loyer que vous allez percevoir pendant les premières années. De cette manière le rendement du bien en est augmenté. Toutefois, après cette période de “grâce”, vous pourriez constater avec amertume que le loyer de votre bien sur le marché réel est bien moindre. C’est pour cette raison qu’il est utile de voir les loyers pratiqués sur le marché pour un bien similaire à celui que vous visez
Dubaï a un avantage indéniable qui a fait sa réputation : « libre de taxes ». Il est vrai qu’il n’y a pas d’impôt sur le revenu ni sur les gains des capitaux pour les particuliers. Toutefois, si vous ne déménagez pas à Dubaï pour en faire votre résidence principale, vous resterez quand même redevables de ces impôts dans votre pays de résidence. Donc si vous voulez utiliser le revenu de location de votre bien pour assurer le paiement des traites de votre prêt immobilier, il faut vérifier si c’est possible de déclarer ces coûts afin de réduire le montant de vos impôts. Faites donc attention à vos calculs et renseignez-vous avant de sauter le pas !
L’achat d’un bien immobilier est un investissement important et la décision doit être prise en connaissance de cause car une erreur de jugement ou de calcul peut vous coûter très cher. Si vous voulez investir sur le marché immobilier à Dubaï assurez-vous de connaître les pièges à éviter, de bien vérifier vos partenaires et surtout d’acheter le bien immobilier approprié au bon prix.
